Impacto del dolar en las operaciones inmobiliarias

Cómo impactó la suba del dólar libre en las operaciones inmobiliarias

Se mantienen activas las consultas en el mercado, pero el vaivén del tipo de cambio hace repensar estrategias o demorar la decisión de compra

José Luis Cieri

Quienes están por comprar con crédito hipotecario deben afinar bien el lápiz para no perder frente a la subida del dólar blue y poder cubrir los gastos previos a la adquisición de la vivienda mediante financiación bancaria

Quienes están por comprar con crédito hipotecario deben afinar bien el lápiz para no perder frente a la subida del dólar blue y poder cubrir los gastos previos a la adquisición de la vivienda mediante financiación bancaria

Desde la reintroducción de los nuevos créditos hipotecarios, las inmobiliarias registran un aumento en consultas y demanda, pero la inestabilidad del dólar blue genera incertidumbre y afecta las decisiones de compra.

Durante junio, las inmobiliarias experimentaron un incremento notable (aproximadamente un 30% en comparación con los tres meses anteriores) en las consultas y demanda relacionadas con la operatoria de compra venta a través de créditos hipotecarios, tanto por parte de posibles compradores como de vendedores.

La sociedad generó grandes expectativas a raíz de los anuncios de algunos bancos y del Gobierno. Sin embargo, un comentario repetido entre los clientes informaron desde el sector es la falta de un asesoramiento adecuado en las sucursales bancarias, lo que incrementa la incertidumbre.

La aceleración del tipo de cambio durante los últimos 10 días provocó un cierto freno en las negociaciones debido a la incertidumbre económica. Actualmente la cotización libre o blue oscila en los $1.400 y sostiene en julio un incremento de 30 pesos o 2,2 por ciento.

Sin embargo, siguen existiendo precios de oportunidad que se vienen recuperando paulatinamente desde hace más de seis meses. En el 90% de los barrios de la ciudad de Buenos Aires, los valores se recuperaron hasta un 10% interanual.

Actualmente, se calculan unos 66.000 inmuebles en venta en CABA, aunque no todos son aptos para crédito. Esto se debe, principalmente, a que algunos de estos inmuebles no se encuentran en buenas condiciones edilicias o no tienen los papeles en regla.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario Porteño, dijo a Infobae que “los departamentos más demandados por compradores con créditos hipotecarios pre aprobados para primera vivienda son inmuebles de 2 ambientes de no más de 45 metros cuadrados, con un valor de hasta USD 90.000 en barrios como Caballito, Almagro, Villa Crespo, San Cristóbal, Boedo, Belgrano, Recoleta y Palermo”.

Los dueños, por su lado, se muestran más reacios a negociar en momentos de inestabilidad cambiaria y adoptan una actitud de espera

La estabilidad cambiaria es una condición esencial para llevar adelante una operación inmobiliaria con un crédito hipotecario. La tramitación, que usualmente lleva al menos dos meses, se ve seriamente afectada por la volatilidad del dólar blue, lo que implica un riesgo cambiario considerable y afecta negativamente al sector.

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, comentó que “toda volatilidad cambiaria es un problema macroeconómico. Para el mercado inmobiliario, reduce la capacidad de acceso de cualquier persona que quiera sacar un crédito. El movimiento del valor del metro cuadrado en pesos, motorizado principalmente por el aumento del dólar, supera los ingresos de la gente, disminuyendo su capacidad de acceder a un crédito hipotecario. En este contexto incipiente de crédito, esta volatilidad no ayuda, especialmente cuando el mercado hipotecario se va a mover con el MEP”.

Indecisión

El incremento del tipo de cambio, en la mayoría de los casos, provoca que los compradores pospongan su decisión de compra.

“La incertidumbre sobre si el crédito otorgado en pesos será suficiente para adquirir los dólares necesarios hasta el momento de la escritura genera un gran desafío. En este contexto, es recomendable contar con un respaldo adicional, ya sea a través de ahorros, ayuda familiar u otro préstamo”, agregó Chej Muse.

Departamentos de menores metrajes están entre los que más demandan quienes están en vías de comprar mediante crédito hipotecario

Departamentos de menores metrajes están entre los que más demandan quienes están en vías de comprar mediante crédito hipotecario

En los bancos las consultas son constantes. Por ejemplo, en el Banco Hipotecario informaron que tienen 46.000 inscriptos por la web y más de 150.000 simulaciones, de las cuales el 15% es por montos superiores a 100.000.000 de pesos. En el Banco Macro, en 20 días se recibieron 20.000 consultas, mostrando un gran interés, especialmente de jóvenes que pueden acceder hasta el 90% de financiación de la vivienda.

“Hay entusiasmo por las nuevas noticias, pero esta volatilidad cambiaria claramente hace más lento el arranque del mercado hipotecario. Ese es el principal problema. Y aún restan que se realicen los primeros desembolsos para hacer efectiva la operación”, añadió González Rouco.

Qué pasa con quienes utilizan dólares propios

Por otro lado, quienes cuentan con dólares en mano (sobre todo quienes los atesoraban debajo del colchón o vendieron una propiedad recientemente) siguen adelante con sus búsquedas y concretan operaciones, conscientes de que el metro cuadrado está actualmente barato y que hoy pueden comprar más metros que mañana.

El nivel de consultas venía en aumento y había negociaciones en sus primeras etapas, pero en los últimos días se produjo un enfriamiento. Desde el mercado reconocen que ya no hay tantas contraofertas porque la demanda comprende que los precios de publicación bajaron significativamente, y los dueños no aceptan quitas superiores al 7% del valor inicial. Ahora predomina la cautela.

Chej Muse concluyó: “Cientos de personas están aprovechando esta oportunidad para mudarse a propiedades más grandes, anticipándose a futuros incrementos en el valor del m2 que podrían dificultarles crecer en espacio”.